Die Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren im Jahr 2008 führt nicht dazu, dass bei einer späteren auf den Münchener Mietspiegel gestützten Mieterhöhung als Baujahr des Gebäudes das Jahr 2008 gilt. Dies hat das Landgericht (LG) München I klargestellt. Das Gebäude sei bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Münchener Mietspiegel nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr einzustufen.
Im Jahr 2009 übernahm die klagende Vermieterin eine denkmalgeschützte Wohnsiedlung in München. Bereits in den Jahren 2007/2008 war das Ensemble unter energetischen Gesichtspunkten generalsaniert worden. Im Juli 2010 verlangte die Vermieterin daraufhin von einem Wohnungsmieter unter Bezugnahme auf den Münchener Mietspiegel eine Mieterhöhung um 20 Prozent. Das sanierte Gebäude stufte sie wegen der durchgeführten Baumaßnahmen mit dem Baujahr 2008 ein. Dies führte im Ergebnis zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete als bei einer Einordnung mit dem Erbauungsjahr. Eine Energieeinsparung von mehr als 60 Prozent sei durch Fassadensanierung, Wärmedämmung, neue Fenster und Türen und weitere Maßnahmen erreicht worden, behauptet die klagende Vermieterin. Der beklagte Mieter bestreitet dies.
Das Amtsgericht München hatte der Klage der Vermieterin vollumfänglich stattgegeben und das Gebäude, wie die Vermieterin, mit dem Baujahr 2008 eingestuft. Mit seiner Berufung erreichte der beklagte Mieter jetzt einen Teilerfolg. Das LG München I hat entschieden, dass die Generalsanierung des Gebäudes nicht zu einer Änderung der Baujahrklassifizierung nach dem Münchener Mietspiegel führt. Das Gebäude sei nach wie vor mit dem ursprünglichen Baujahr 1955 einzustufen. Die durchgeführten Verbesserungen und Veränderungen würden im Rahmen der Mietspiegelberechnung nur durch eine bessere Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt, so das Gericht. Landgericht München I, Urteil vom 18.04.2012, 14 S 16973/11, rechtskräftig
ConTax Muschlin & Partner
Ihr Steuerberater in Rostock