Die Erbschaftsteuerreform setzt seit Neujahr 2009 die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts um, neben Bankguthaben auch vererbte und verschenkte Grundstücke auf Marktniveau zu erfassen. Dabei ergeben sich jetzt neue Rechenwege. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird der Preis vorrangig aus Verkäufen vergleichbarer Immobilien herangezogen. Ist das nicht möglich, kommen Ertragswerte zum Ansatz, welche die erzielbaren Mieten berücksichtigen. Bei Eigentumswohnung kann der Wert eher aus Verkäufen vergleichbarer Immobilien herangezogen werden, da diese in genügender Anzahl vorliegen. Verkauft also der Nachbar sein Wohneigentum, wird der hierfür erzielte Erlös pro Quadratmeter angesetzt.
Bei Mietobjekten ist in der Regel der Gebäudeertragswert maßgebend. Dieser ergibt sich aus der Jahresmiete minus Bewirtschaftungskosten und Bodenverzinsung. Dieses Ergebnis wird dann mit einem Vervielfältiger kapitalisiert. Der beträgt beim Neubau 19,6 und mindert sich bei älteren Objekten entsprechend. Davon gibt es einen pauschalen Abschlag von 10 Prozent für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude. Lässt sich für bebaute Grundstücke weder ein Vergleichswert noch eine übliche Miete ermitteln, ist generell das Sachwertverfahren maßgebend. Hier wird nicht von den gewöhnlichen Herstellungskosten eines Gebäudes ausgegangen. Der Wert errechnet sich vielmehr durch Multiplikation der jeweiligen Kosten mit den Flächeneinheiten des Gebäudes. Maßgebend ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.
Der Bundesfinanzhof hat jetzt in einem am 2. November 2011 veröffentlichten Urteil klargestellt, dass der Preis von Mietwohngrundstücken nur dann im Ertragswertverfahren ermittelt wird, wenn innerhalb derselben Region nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare, vermietete Objekte vorhanden sind. Sind die nicht in hinreichender Zahl vorhanden, kommt insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser das ungünstigere Sachwertverfahren zum Ansatz, weil es höhere Preise bringt. Das ist bei Mietwohngrundstücken anzuwenden, die sich durch ihre besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von herkömmlichen Wohnungen abheben (Az. II R 35/10). Die Richter begründen das damit, dass außergewöhnlich gestaltete Häuser nur in Ausnahmefällen vermietet sind und in der Regel vom Eigentümer und seiner Familie selbst bewohnt werden.
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